2017年03月22日

■底地が不動産投資の対象として人気です。空室や修繕費がないのでね。

底地

底地とは、主に「借地権負担付土地」であり、土地所有者が第三者に土地を貸し、賃借料(以下「地代」という。)収入を得ている土地を指す。一般的な土地には、土地所有者に「土地の所有権と利用権」(以下、「完全所有権」という。)があるが、土地所有者が、その土地を第三者に貸し、第三者がその土地に家を建てると、当該第三者は、地代を支払う義務を負う代わりに「土地の利用権」(「借地権」)を得ます(以下、この第三者を「借地権者」という。)。一方、土地所有者は、土地の利用権を一時的に失った状態となり、「土地の所有権と地代徴収権」(「底地権」)を持つことになる。

当社は、主に旧法が適用される底地を土地所有者より買取り、隣地との境界確定、借地区画ごとの分筆や借地権者との交渉の後、借地権者のニーズに合わせて、以下のように対応する。
イ 借地権者への底地の販売(借地権者の完全所有権化)
ロ 借地権者からの借地権の買取り等による当社の完全所有権化後、不動産仲介業者を通じての不動産会社や事業会社、個人に販売

このように、当事者(土地所有者)として様々な権利を適切に調整することで、借地権者との間におけるトラブルを回避し、解決させることにより利益を得る。また、取得した底地を販売するまでの期間は、借地権者から地代を得ることができる。
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2016年09月11日

火災保険を比較検討してみる

火災保険の一括見積


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2016年05月03日

■八千代銀行のアパートローン情報 ■八千代銀行のアパートローン情報

■八千代銀行のアパートローン情報


八千代銀行が不動産投資向けにアパートローンに積極的です。

<八千代銀行アパートローンの概要>

■金利条件:1.5%〜2%前半

■融資期間:木造 最長30年

     :RC・鉄骨 最長35年

■融資エリア:東京都と神奈川県の支店のあるエリア、千葉県と埼玉県は東京寄りの一部



八千代銀行アパートローンの物件評価については、路線価をベースに収益評価を加味する。


対象不動産の評価を出すのは八千代銀行子会社の八千代信用保証。


RCと重量鉄骨の融資期間は、「45年−築年数」となる。


木造の融資期間は、「25年−築年数」。


八千代銀行アパートローンの融資期間は、上記が原則であるが、高属性で金融資産の金額によっては若干の上乗せがあるようです。




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2014年10月01日

■りそな銀行の不動産投資向けアパートローンの融資期間



■りそな銀行の不動産投資向けアパートローンの融資期間

りそな銀行の不動産投資向けアパートローンの融資期間は法定耐用年数マイナス築年数(経過年数)となっている。


数年前までは、「法定耐用年数×70%−経過年数」としていたが昨年から変更されている。


従来であれば、築18年のRC物件は、「47年×70%−18年=15年」となり15年の融資期間しか取れなかったが、現在の融資期間は「47年−18年=29年」となり29年の融資期間が取れることになっている。
アパートローンにおける14年の融資期間の差は非常に大きい。


融資期間15年では、表面利回りが13%以上なければキャッシュフローがでないが、融資期間29年取れるとなると利回り8%程度でも十分検討できる。


またりそな銀行のアパートローンの金利は、1%前半で融資を受けているケースが多い。




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2014年08月26日

高利回りの分譲型太陽光発電で利回り11%!

最近は、不動産価格が値上がりして利回りの高い物件が少なくなっている。


また不動産投資が過熱気味で少しでも利回りが高く銀行の積算評価(担保評価)が見込めそうな物件については、買い付けが集中して、即日で売り止めとなるような物件も多いです。


こうした状況の中で、昨年くらいから注目を集めているのが、分譲型(野立て)太陽光発電による売電収入です。従来は、アパートやマンションの屋根に置くタイプの太陽光発電が一般的でしたが、最近は分譲型(野立て)の太陽光発電に人気があります。


従来型のアパートやマンションの屋根に置くタイプだと屋根に固定するためにボルトの穴をあけることが多かったのですが、そのボルトの穴から雨水が入り漏水のリスクがありました。したがって、屋根に傷をつけないで太陽光発電の恩恵を受けたいという投資家も取り込んで、分譲型(野立て)の太陽光発電が人気が出ています。


分譲型(野立て)の太陽光発電の利回りを調べてみると9%〜11%くらいの高利回りの案件も多いです。


太陽光発電のメリットは、不動産賃貸業と比較して空室リスクがないこと、入退去時の修繕費がかからないこと、入居募集時の広告費がかからないといった点が挙げられます。


ただメリットばかりではありませんので、次回以降からは分譲型(野立て)の太陽光発電のデメリットについても書いていきたいと思います。











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2010年10月31日

銀行融資の状況(アパートローン)



■利回り19%の物件取得方法へ■


 現在、不動産投資への融資に積極的な銀行はスルガ銀行とオリックス信託銀行です。両行とも、売買価格の90%までの借入ができるとされていますが、実際には、物件評価やお客様の評価により、90%出ないことも多いようです。また、スルガ銀行の融資期間について、2年ほど前は、木造の古いものでも25年の期間が組めましたが、今では20年とか20年を下回る期間になってしまうようです。

一方、オリックス信託銀行では、スルガ銀行以上に、申込人の勤務先や年収といった、いわゆる属性を重視します。属性が良く、かつ、借入金の少ない方でしたら、0.5%ほどの優遇金利が適用されて融資を受けることができるようです。

他にも融資に比較的積極的な銀行が地方銀行であります。千葉銀行です。今後詳しく情報をお知らせいたします。


地方プレミアム投資術


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銀行融資を受けるコツ(アパートローン)

融資を受けるコツは、銀行評価の高い物件を見つけて融資を申し込むことです。

オリックス信託と三井住友銀行では収益還元評価ですが、積算評価の高い物件を選ぶことが重要です。2棟目以降の融資を受ける際に、資産(簿価ではなく金融機関の評価額)と負債のバランスを見られるからです。

この際の評価は収益還元ではなく積算で行う金融機関が多数派です。現在、三井住友銀行は、頭金を3割入れてほしいと要求されます。オリックス信託は原則1割ですが、それ以上入れると優遇金利が適用されたりするケースがあります。

 特に、土地の価値が高い物件を選ぶことが重要です。例えば、静岡銀行では、建物評価方法が非常に渋いです。「しぶぎん」と言われる理由がそこにあるのかもしれません。

建物は時間とともに必ず減価するのに対して、土地は相場変動はあるものの古くなったから価値が下がるということはありません。

また、災害時、建物は無くなるかもしれませんが、土地は大地震などよほどの大災害でなければ影響を受けません。ただし、擁壁のある物件は注意が必要です。

 銀行評価を下回る価格で買える物件を見つけ、さらに指値をして安く買うと、買った瞬間に「資産>負債」という状況が生まれます。

その資産余力を背景にして、次の物件を購入し、このようにして同じことを繰り返して収益不動産を買いましていくのです。私はこの方法で20件近く融資を受け、3年間で12億円規模の不動産投資を行うことができました。

 現在、融資が厳しいと言われており、実際、横浜銀行や静岡銀行では資産家しか相手にしなくなり、スルガ銀行では対象物件をかなり選別するようになっています。そんな中で私は、半年前に融資を受け、既に審査に通っていて来月実行予定の融資が1件あります。



地方プレミアム投資術







タグ:銀行融資
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2010年02月14日

中古アパートで家賃収入

リフォームをして新しく賃貸に出すほうが安い費用で済むのか、それとも多少高くてもリフォーム費用がかからない物件を購入したほうがいいのか、これはちゃんと計算した上で結論を出すべきですよ。
ただ大家さんの中には、普通だったら手を出さないような古い物件を探して、リフォームをする前提で購入する人もいますね。


中古アパートで家賃収入を確実に得ることができる成功大家さんになるためにはどのような考え方が必要になるのでしょうか。
中古アパートで家賃収入だけで生活している大家さんのほとんどは物件購入のプロですよ。
さまざまなルートから格安物件情報を集めだしてきますね。
そしてその物件を購入することで得られる中古アパートで家賃収入を計算して、利回りが10%程度確保できる物件を購入しているのですよ。


中古アパートで家賃収入を得るためには、大家さんには土地よりも建物のほうが大事です。
土地は中古アパートで家賃収入を生みませんが、建物は中古アパートで家賃収入を生んでくれますね。
これは融資をしてくれる金融機関とは正反対な考え方ですよ。
金融機関にとっては、土地がお金を運んできてくれますね。


中古アパートで家賃収入が月5万円程度でいいのであれば、中古のワンルームマンションなどを購入することで達成できると思うんですよ。
しかし毎月数百万もの中古アパートで家賃収入をのぞんでいるのであれば、高い利回りが確保できる中古アパートを購入することが大切ですよ。
しかもなるべく安く購入することが大事ですよ。


中古アパートで家賃収入を継続的に得るためには、入居者に選んでもらえるようなアパート作りをしなくてはいけませんね。
これはアパートの立地条件や家賃などでも選んでもらえるか、もらえないかが分かれてくると思うけれど、アパートの外観や内装などでも入居者は住まいを判断していますね。

http://bit.ly/cmfQ9d


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2009年12月24日

アパート経営 I階部分の空室対策!

アパート・マンションの1階部分は、一般的に敬遠されがちで、空き部屋の発生率も高いのですが、この1階をキッチリ押さえておくと物件の好感度とともに、建物の全体のイメージアップにもつながり、ひいては空き部屋防止策ともなると思います。

 1階部分が不人気な理由としては、
 ・ 日当たり、風通しが悪い
 ・ 外部からの視線にさらされる
 ・ 防犯面で不安
 ・ 人の往来が多い
 などが上げられます。

 したがって、これらの要素を解決すれば、必然的に問題解消にも結びつきます。

◆ 戸外からの視線をカットする
 ・ できるだけ道路側にベランダを配置しない。
 ・ 1階部分をかさ上げして、階段でいえば5〜6段程度高くする。
 ・ ベランダを設置した場合、壁を高くする。
 ・ 植え込みあるいは大型の鉢植えを置き、栽培しやすく年間を通してグリーンなゴールデンクレストなどを植える。

 1階部分にこうしたグリーンが設置されると、物件のイメージは格段によくなります。

◆ 付加価値指向
 ・ 1階の各部屋は思い切って独立した専用の玄関(出入り口)を設置する。
 ・ 専用庭を設ける。
 ・ 1階部屋をペットOKとする。


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2009年12月23日

アパート経営 家賃の滞納をめぐるトラブル

国民生活センターに寄せられた家賃滞納トラブルの相談事例だそうです。オーナーとしては事例を参考に対応策を考えておく必要があると思います。


家賃の滞納をめぐるトラブル
 年金暮らしで収入が少ない、失業してしまったなど、様々な理由から、賃貸アパート・マンションの家賃が支払えなくなり、賃貸人・不動産会社・保証会社などとトラブルになってしまうケースがあります。

●最近の事例
仕事がなく賃貸アパートの家賃を3カ月分滞納している。今日までに支払わなければ玄関の鍵を変えるという。どうしたらよいか。

賃貸マンションの家賃を滞納しがちになり家賃保証会社から退去を迫られ、退去の覚書を書かされた。どうすべきか。

家賃を2カ月分滞納している。一部は支払い、1カ月分の残金は10日後に払うと言っているのに、家賃保証会社の督促が毎日ある。

家賃を滞納し、一部は払ったが、残りについて大家に立て替えているという会社が厳しく取り立てに来る。どうしたらよいか。

息子が賃貸アパートに入居する際、家賃保証会社と契約した。失業し、家賃を3カ月滞納したため強制退去させられ、業者から家族に息子の居場所を確認する電話が入る。

父が事業の不振で、賃貸アパートの家賃を滞納しており、回収業者から催促されるようになった。どうしたらよいか。

後払いと勘違いして賃料を滞納。保証会社と契約を結んでいるので家賃保証があるはずなのに、大家に退去を求められている。

夫が入院し高額の入院費がかかったため、家賃とガス代の2カ月分を滞納した。大家から全額支払うよう請求されているが、支払うと生活費がなくなってしまう。

職がなく、賃貸アパートの家賃を半月分滞納したら、家具を出すと脅されている。数日後にはお金が入る予定。それまで待ってほしい。

家賃を滞納するたびに鍵を変更されるので、毎月十日間前後はそのアパートで暮らせなかった。居住できなかった期間の家賃返還希望。
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