2009年12月24日

アパート経営 I階部分の空室対策!

アパート・マンションの1階部分は、一般的に敬遠されがちで、空き部屋の発生率も高いのですが、この1階をキッチリ押さえておくと物件の好感度とともに、建物の全体のイメージアップにもつながり、ひいては空き部屋防止策ともなると思います。

 1階部分が不人気な理由としては、
 ・ 日当たり、風通しが悪い
 ・ 外部からの視線にさらされる
 ・ 防犯面で不安
 ・ 人の往来が多い
 などが上げられます。

 したがって、これらの要素を解決すれば、必然的に問題解消にも結びつきます。

◆ 戸外からの視線をカットする
 ・ できるだけ道路側にベランダを配置しない。
 ・ 1階部分をかさ上げして、階段でいえば5〜6段程度高くする。
 ・ ベランダを設置した場合、壁を高くする。
 ・ 植え込みあるいは大型の鉢植えを置き、栽培しやすく年間を通してグリーンなゴールデンクレストなどを植える。

 1階部分にこうしたグリーンが設置されると、物件のイメージは格段によくなります。

◆ 付加価値指向
 ・ 1階の各部屋は思い切って独立した専用の玄関(出入り口)を設置する。
 ・ 専用庭を設ける。
 ・ 1階部屋をペットOKとする。


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2009年12月23日

アパート経営 家賃の滞納をめぐるトラブル

国民生活センターに寄せられた家賃滞納トラブルの相談事例だそうです。オーナーとしては事例を参考に対応策を考えておく必要があると思います。


家賃の滞納をめぐるトラブル
 年金暮らしで収入が少ない、失業してしまったなど、様々な理由から、賃貸アパート・マンションの家賃が支払えなくなり、賃貸人・不動産会社・保証会社などとトラブルになってしまうケースがあります。

●最近の事例
仕事がなく賃貸アパートの家賃を3カ月分滞納している。今日までに支払わなければ玄関の鍵を変えるという。どうしたらよいか。

賃貸マンションの家賃を滞納しがちになり家賃保証会社から退去を迫られ、退去の覚書を書かされた。どうすべきか。

家賃を2カ月分滞納している。一部は支払い、1カ月分の残金は10日後に払うと言っているのに、家賃保証会社の督促が毎日ある。

家賃を滞納し、一部は払ったが、残りについて大家に立て替えているという会社が厳しく取り立てに来る。どうしたらよいか。

息子が賃貸アパートに入居する際、家賃保証会社と契約した。失業し、家賃を3カ月滞納したため強制退去させられ、業者から家族に息子の居場所を確認する電話が入る。

父が事業の不振で、賃貸アパートの家賃を滞納しており、回収業者から催促されるようになった。どうしたらよいか。

後払いと勘違いして賃料を滞納。保証会社と契約を結んでいるので家賃保証があるはずなのに、大家に退去を求められている。

夫が入院し高額の入院費がかかったため、家賃とガス代の2カ月分を滞納した。大家から全額支払うよう請求されているが、支払うと生活費がなくなってしまう。

職がなく、賃貸アパートの家賃を半月分滞納したら、家具を出すと脅されている。数日後にはお金が入る予定。それまで待ってほしい。

家賃を滞納するたびに鍵を変更されるので、毎月十日間前後はそのアパートで暮らせなかった。居住できなかった期間の家賃返還希望。
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2009年12月22日

■アパート大家さん 「ゼロ・ゼロ物件」に一工夫

■ 「ゼロ・ゼロ物件」に一工夫

   安いことはいいことです。というのは消費者心理の偽りのないところ。
  世は不況風を吹き払うため、安値志向が強まる一方ですが、その一方でデフレスパイラルが経済の悪循環を招き、景気回復を脅かしています。
  
   賃貸市場においても景気の動向に敏感に反応して、仲介現場では弱含みの賃料相場にさらに拍車がかかっているようです。
  
   空室にしておくより少々条件を下げてでも賃料収入を得たいといった経営者心理が働いているのは間違いないよう。
  
   契約の条件を下げるとは、礼金をなしにしたり、敷金を3ヵ月から2ヵ月に、2ヵ月から1ヵ月にと、1ヵ月分下げる。そして礼金、敷金の両方ともないのが「ゼロ・ゼロ物件」。
  
   ゼロの上に、入居後最初の1〜3ヵ月程度の家賃をタダにするというサービスがジワッと増えているようです。
  
   当初、1ヵ月から3ヵ月分の家賃を丸々サービスする、そんなバカな商売は考えられないと見られていたのですが、3ヵ月サービスする代わりに向こう2年間程度入居を確約するというのは、それはそれなりに合理的な考えだとする見方が広がりを見せているのです。
  
   昔から小売りなんかで3つ買えば1つはおまけにするという商法があったのですから、空室状態で無収入であるよりましだろうと苦肉の選択で、スタートしたものです。仲介する不動産会社(大阪)の声を聞いても、入居の契約決定を迷っている入居希望者の背中を押しているのは確かなようです。
  
   敷金は万一の際の担保ですから、担保を下げると入居者の負担が小さくなって、その分入居の促進につながります。しかし担保がなくなったり解約、退居に伴って入ってくる敷き引き、解約引き金がなくなると、原状回復に要する費用の工面等や経営上のリスクが大きくなってしまいます。
  
   長野市ではこうした敷金、礼金の代わりに「内装工事費」として、修繕費を入居者に負担してもらう制度が新設されているといった報道があります。
posted by navi at 23:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする