2010年10月31日

銀行融資の状況(アパートローン)



■利回り19%の物件取得方法へ■


 現在、不動産投資への融資に積極的な銀行はスルガ銀行とオリックス信託銀行です。両行とも、売買価格の90%までの借入ができるとされていますが、実際には、物件評価やお客様の評価により、90%出ないことも多いようです。また、スルガ銀行の融資期間について、2年ほど前は、木造の古いものでも25年の期間が組めましたが、今では20年とか20年を下回る期間になってしまうようです。

一方、オリックス信託銀行では、スルガ銀行以上に、申込人の勤務先や年収といった、いわゆる属性を重視します。属性が良く、かつ、借入金の少ない方でしたら、0.5%ほどの優遇金利が適用されて融資を受けることができるようです。

他にも融資に比較的積極的な銀行が地方銀行であります。千葉銀行です。今後詳しく情報をお知らせいたします。


地方プレミアム投資術


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銀行融資を受けるコツ(アパートローン)

融資を受けるコツは、銀行評価の高い物件を見つけて融資を申し込むことです。

オリックス信託と三井住友銀行では収益還元評価ですが、積算評価の高い物件を選ぶことが重要です。2棟目以降の融資を受ける際に、資産(簿価ではなく金融機関の評価額)と負債のバランスを見られるからです。

この際の評価は収益還元ではなく積算で行う金融機関が多数派です。現在、三井住友銀行は、頭金を3割入れてほしいと要求されます。オリックス信託は原則1割ですが、それ以上入れると優遇金利が適用されたりするケースがあります。

 特に、土地の価値が高い物件を選ぶことが重要です。例えば、静岡銀行では、建物評価方法が非常に渋いです。「しぶぎん」と言われる理由がそこにあるのかもしれません。

建物は時間とともに必ず減価するのに対して、土地は相場変動はあるものの古くなったから価値が下がるということはありません。

また、災害時、建物は無くなるかもしれませんが、土地は大地震などよほどの大災害でなければ影響を受けません。ただし、擁壁のある物件は注意が必要です。

 銀行評価を下回る価格で買える物件を見つけ、さらに指値をして安く買うと、買った瞬間に「資産>負債」という状況が生まれます。

その資産余力を背景にして、次の物件を購入し、このようにして同じことを繰り返して収益不動産を買いましていくのです。私はこの方法で20件近く融資を受け、3年間で12億円規模の不動産投資を行うことができました。

 現在、融資が厳しいと言われており、実際、横浜銀行や静岡銀行では資産家しか相手にしなくなり、スルガ銀行では対象物件をかなり選別するようになっています。そんな中で私は、半年前に融資を受け、既に審査に通っていて来月実行予定の融資が1件あります。



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